Inwood es mucho más que uno de los barrios icónicos en la zona norte de Manhattan, es el hogar de 9.746 residentes, de los cuales 4.483 son hispanos con una gran mayoría de origen dominicano.
Un barrio con un gran porcentaje de viviendas de renta controlada, de acuerdo a estudios comparativos desde el 2002, en Inwood las rentas aumentan más rápido que el promedio del resto de la ciudad y superan los ingresos promedios de sus habitantes. En Inwood hay una necesidad urgente de viviendas con rentas accesibles.
Como parte del Plan de Acción para mejorar Inwood, la Ciudad propuso un conjunto de acciones de uso de la tierra, incluida una re-zonificación, que fueron aprobadas por el Concejo Municipal. El objetivo será crear viviendas, promover nuevos usos comerciales, instalaciones comunitarias, generar empleos y extender el vecindario al Este, hasta el río Harlem. Sin embargo el proyecto, pese a su aprobación, es rechazado por varios sectores populares, que advierten de un gentrificación y desplazamiento de sectores populares, de bajos recursos y minorías etnicas, incluyendo comunidades inmigrantes.
RE-ZONIFICACIÓN
La re-zonificacion de un barrio permite al gobierno de la Ciudad, regular el uso de la tierra en áreas designadas, que pueden dividirse en diferentes tipos de zonas de distrito: residencial, comercial, de manufactura, cada uno con diferentes regulaciones que incluyen, restricciones sobre la altura de las construcciones, tope de uso de tierras comerciales, desarrollo de programas de viviendas del gobierno de la ciudad, etc.
Después de una serie de enfrentamientos entre grupos a favor y en contra, el Concejo Municipal aprobó el plan de re-zonificación para Inwood, considerado el último vecindario asequible en Manhattan. La re-zonificación pretende estimular el crecimiento residencial y comercial del área, el desarrollo de vivienda asequible, objetivo importante del Alcalde De Blasio quien en un comunicado dijo es un paso positivo: “Estamos agregando nuevos recursos para los inquilinos en todo Inwood para luchar contra el acoso y los desalojos. Este nuevo plan traerá nuevas inversiones significativas en enriquecimiento comunitario, que incluyen dos parques frente al río, una nueva biblioteca y una nueva instalación de pre kínder, junto con proyectos clave de infraestructura”.
PAISANOS ENFRENTADOS
El Concejal Ydanis Rodríguez, representante de ese distrito (10), ha sido el mayor defensor del proyecto, que ha enfrentado la oposición de todos los oficiales electos de origen dominicano en el Alto Manhattan, liderados por el Congresista Adriano Espaillat y apoyado por la Presidente del Condado de Manhattan, Gale Brewer, el Contralor Scott Stringer, agrupaciones comunitarias, clubes, empresarios, comerciantes, líderes y activistas, que se opusieron al plan y protestaron hasta el último momento, por los temores de un impacto negativo.
El congresista Espaillat explicó que, “el plan, como lo presenta el alcalde, está equivocado, porque pretende construir viviendas a precios del mercado con las rentas más altas, debido a que todos los edificios serán privados y el vecindario quedaría a merced de la renta del mercado” y dijo que los residentes de Inwood se verán forzados a abandonar sus apartamentos, además de que hay más de trece mil apartamentos en Washington Heights e Inwood de renta preferencial, por lo que los propietarios tienen que cobrar rentas bajas, pero en la medida en que suban las rentas para los ricos, los propietarios van a tener el derecho legal de cobrar a los inquilinos entre 500, 600, 700 y hasta mil dólares más.
El Concejal Rodriguez, por su parte dijo que el plan corregido asegura cincuenta por ciento de apartamentos asequibles en los próximos cinco años. “Yo peleé para agregar 2.000 apartamentos más de renta asequible para el vecindario en cuatro zonas de propiedad pública y promover recursos para luchar contra propietarios abusivos… En total, más de 2.500 apartamentos van a ser asequibles, para individuos que ganen entre 21.930 y 43.860 dólares al año y familias de tres miembros con ingresos entre 28.170 y 56.340 dólares”.
NEGOCIOS EN RIESGO
Paul Epstein, Fideicomiso de tierras de la comunidad del norte, envió un boceto de datos actualizados al 14 de agosto de este año, sobre la re-zonificación de Inwood, según el cual 147 empresas, como afirma la Presidencia del Condado, tienen alto riesgo de desplazamiento debido a la re-urbanización, particularmente en la llamada U Comercial, formada por tres calles importantes del vecindario: Dyckman, Broadway y la calle 207, pero en la propuesta se dijo que solo veintiséis empresas se verán desplazadas. En su última revisión después de modificaciones del Consejo, esto no cambió, las modificaciones del Consejo no extendieron protecciones de límite de altura provistas a áreas circundantes. Con un exceso de personas más adineradas que se muden a apartamentos con tarifas de mercado en otras partes de Inwood, los inversionistas de construcción tendrán un gran incentivo para comprar lotes adyacentes de 1 y 2 pisos en la zona comercial, para construcciones más grandes en las que puedan construir torres altas, con apartamentos de lujo.
Para lotes individuales o constructoras que no desean construir torres altas, las modificaciones de zonificación ofrecen varios incentivos para construir viviendas con unidades "asequibles" del 20% al 25% entre 7 y 13 pisos en los sitios de 1 y 2 pisos actualmente ocupados por pequeñas empresas, incluida una reducción en los requisitos de vivienda fuera de la calle y una bonificación significativa en densidad permitida, por lo tanto, incluso con las modificaciones del Consejo, esas 147 empresas continúan en alto riesgo de desplazamiento.
FAMILIAS POBRES EN RIESGO
Entre los residentes de Inwood, que corren mayor riesgo de perder sus hogares están los de menos ingresos. El ingreso familiar promedio de Inwood es de solo $41.687 y el 28% de los hogares de Inwood gana menos de $24.500 por año. Son miles de personas en riesgo de perder sus viviendas en Inwood, incluso con aumentos de alquiler modestos.
También los residentes del área corren riesgo de desplazamiento y pueden perder apartamentos por desplazamiento directo, si su edificio es derribado por un nuevo proyecto o por desplazamiento indirecto, con la introducción de una población más adinerada a Inwood, como sucederá con la revalorización de la zona, provocando que los aumentos de renta se aceleren en toda el área, más allá de lo que los inquilinos actuales pueden pagar. Hay más de 10.400 departamentos de renta regulada en el área de re-zonificación, lo que se traduce en aproximadamente 29.000 personas en riesgo de que los propietarios usen cualquier medio legal o ilegal que puedan, para aumentar sus alquileres y desplazarlos para rentar a inquilinos que pagan más. La población en riesgo es casi tres cuartas partes de la población de Inwood.
De estos, 3.033 apartamentos tienen arrendamientos de alquiler preferencial, lo que significa que sus rentas pueden aumentar en grandes cantidades en cualquier renovación de arrendamiento. Eso se traduce en más de 8.400 personas con un riesgo especialmente alto de desplazamiento. A medida que las presiones del mercado sobre los alquileres aumenten sobre el área de re-zonificación, considerando que los códigos postales al norte y sur de Inwood tienen 6.183 apartamentos en alquiler preferencial. Junto con Inwood, eso se traduce en más de 9.200 apartamentos y 25.000 personas en alto riesgo de desplazamiento en Inwood y vecindarios circundantes.
RESIDENTES TEMEROSS
Como es el caso en muchas re-zonificaciones, los residentes temen que a medida que aumenta la densidad comercial y residencial y con la afluencia de apartamentos a precio de mercado en la comunidad, el área se aburguesará, las personas tendrán un precio fuera de sus hogares y la cultura de la comunidad se perderá. Otro punto de discordia son las promesas de vivienda asequible del plan. Opositores dicen que los ingresos objetivo, $56.340 y $37.560, todavía estarían fuera del alcance de muchos residentes de bajos ingresos en el área. Dicen que las viviendas asequibles que se construirán no beneficiarán a las personas que ya están en el vecindario y promoverán que personas de fuera de la comunidad se muden. Los residentes querían que el 50% de las nuevas unidades se reservaran para aquellas familias que ganan menos que el ingreso medio de la comunidad. Actualmente, el ingreso medio del área se calcula utilizando toda la ciudad y los suburbios circundantes. Para el hogar de tres personas, el ingreso medio del área es de $93.900. De acuerdo con la Oficina del Censo de EE. UU., el ingreso medio familiar en Inwood se estima en menos de 46.000 dólares.
El Concejal Rodríguez modificó la propuesta antes del voto del Concejo Municipal, para incluir más viviendas asequibles, sin embargo el Congresista Espaillat, dijo que se trata de una limpieza étnica, que generará un éxodo de residentes y pequeños comerciantes.