La crisis de vivienda en Nueva York

LA CRISIS DE VIVIENDA

EN NUEVA YORK

Hoy los negros y puertorriqueños que vivían mayoritariamente en las zonas adyacentes al Manhattan turístico, han sido remplazados por una nueva clase media blanca y profesional. Pero junto a ellos, unos vigorosos mexicanos se han quedado en los otrora barrios de los primeros que llegaron y se resisten a irse a otra zona.

Cifras conservadoras estiman que en los últimos 10 años, más de 18,000 residentes –mayormente dominicanos, puertorriqueños y negros- se han mudado de los vecindarios de Washington Heights, Inwood, y Marble Hill, en el Alto Manhattan, debido, en parte, a los miles de apartamentos de alquileres regulados que se han perdido en los últimos años, al igual que los desalojos ilegales y la falta de construcción de viviendas asequibles. Organismos de defensa de los derech0s de las comunidades pobres, consideran que la ciudad pierde más de 10,000 apartamentos de bajo costo cada año.

BLOOMBERG MUY MAL

Aunque líderes políticos y comunitarios han elevado sus voces para que la ciudad construya más viviendas asequibles, los barrios de las minorías enfrentan falta de espacio.

El concejal Ydanis Rodríguez ha sido uno de los firmes luchadores contra esa tendencia de desalojo asolapado. Él dijo hace un tiempo atrás que el Alto Manhattan ha sido tan descuidado en la distribución de los recursos, que el New Housing Marketplace Plan (NHMP) de la administración Bloomberg -una iniciativa de $8.4 mil millones para financiar 165,000 viviendas asequibles para el año 2014-, sólo ha construido dos edificios nuevos, con 137 unidades de viviendas de alquileres económicos, dentro de la Junta Comunitaria 12 (que cubre desde la calle 155 hasta Marble Hill).

Pero el plan Bloomberg no garantiza que las viviendas sean asequibles para la gente de los barrios, según reveló un estudio dado a conocer recientemente por la Association of Neighborhood Housing Developers, que encontró en la mitad de los 59 distritos comunitarios de la ciudad, las unidades construidas por el plan, "son demasiado caras para las familias que ganan el promedio local de ingresos del barrio".

Hay quienes en forma radical creen que existe la tendencia de los grandes urbanizadores de crear un ‘Manhattan para los ricos”, por lo cual necesitan desembarazarse de los barrios pobres que aún quedan como bolsones.

MAS QUE PELICULA

En una escena del documental ‘Vanishing City’ [La ciudad que desaparece], se  refleja la tensión urbanística que se vive en el norte de la Gran Manzana. En el documental una activista negra  del comité de la Universidad de Columbia que defiende un plan de urbanización en pleno barrio negro de Manhattan, grita: "Sabemos lo que están intentando hacer: echar a los trabajadores pobres, a los negros y a los latinos, y lo mismo con los blancos de ingresos moderados, fuera de la isla".

Los críticos del desplazamiento social urbanístico en Nueva York dicen que la ciudad está siendo “gentrificada”, un proceso de planificación urbanístico porque se estaría convirtiendo a Manhattan en una isla para ricos. El proceso es el siguiente: en un barrio de renta media o baja (con no más de $60 mil) de edificios de tres o cuatro plantas, o bloques altos pero de protección oficial, se aprueba la construcción de un complejo de lujo, de 20 o 30 plantas. Apartamentos para gente cuya renta supera los $120 mil al año. Inmediatamente los comercios de la zona cambian: se instalan mercados gourmet, tiendas de ropa cara, peluquerías de alto standard, etc. Poco a poco la población anterior ve cómo el costo de vivir ahí se les va de las manos. Así que se van.

En cada construcción nueva, por ley, un porcentaje determinado de pisos han de ser "asequibles". Lo que significa asequible depende de la media de ingresos de un barrio. El problema, cuenta Fiore de Rosa, coautor del documental antes mencionado, es que el ayuntamiento hace trampas, e incluye zonas de altos ingresos en los barrios para elevar la media.

La realidad –al margen de los esplendidos edificios que están surgiendo- Nueva York aún tiene muchos edificios o proyectos que están en pésimo estado. Una vez promocionado como vivienda moderna, los proyectos de Nueva York están envejeciendo y cayendo carcomidos.

En los últimos 34 años, los nuevos precios de la vivienda ciudad de Nueva York experimentaron dos períodos de rápido crecimiento- 1980-1989 y 1996-2006- y dos períodos de decadencia-1974-1980 y de 1989 hasta 1.996,1 Afortunadamente, ambos brazos fueron sustanciales, y los dos bustos, aunque difíciles, eran relativamente pequeños. En general, los precios se incrementaron en un 250% desde 1974 hasta 2006.

COMPRAR O NO

Mientras que Nueva York rentas se han recuperado en los últimos dos años, el alquiler sigue apareciendo para ofrecer un valor financiero mejor que comprar en el mercado inmobiliario de Manhattan, de acuerdo con un estudio reciente realizado por el Banco de la Reserva Federal de Nueva York.

En "Para comprar o no comprar? La cambiante relación entre los alquileres de Manhattan y Home Precios ", el autor Jason Bram examina las tendencias de los alquileres residenciales y casa (apartamento) los precios de compra en el barrio de Manhattan de Nueva York.

Centrándose en la relación entre los precios de los alquileres como una forma de medir el valor económico de una compra de vivienda, la investigación de Bram sugiere que hay menos valor en la actualidad en la compra de vivienda que en las últimas dos décadas. El estudio comienza con la definición de la relación precio-renta, una medida ampliamente utilizada para medir el valor de las viviendas.

Para una vivienda individual, la relación no es más que el precio de mercado de la residencia, dividido por el alquiler de mercado anual que generaría. Un alto índice sugiere que los precios de la vivienda están sobrevalorados, una baja relación sugiere lo contrario.

En efecto, Bram señala que todos los gastos mensuales asociados con la posesión de un propietario de los costes, incluyendo el costo de oportunidad de la casa-el mantenimiento, los intereses hipotecarios, impuestos a la propiedad, y un pago-no debe ser sustancialmente diferente de lo que se pagaría en alquiler .

¿ESPECULAMIENTO EN MANHATTAN?

Para justificar el pago de una prima a los propios, habría que suponer que los precios inmobiliarios apreciarán en el futuro. El estudio examina las tendencias de los precios y de los alquileres en las últimas dos décadas, y señala que las rentas tienden a responder muy rápidamente a los ciclos económicos, mientras que los movimientos de precios tienden a retrasarse rentas de uno a dos años. Este patrón es consistente con la opinión de que los alquileres se basan más en los fundamentos del mercado, mientras que los precios, en parte, pueden reflejar factores especulativos y psicológicos.

Bram considera que los precios de apartamentos se han incrementado considerablemente en relación con las rentas de los últimos diecisiete años. Aunque han retrocedido un poco desde 2008, las tasas de los precios en Manhattan son más de dos veces superior al que había a mediados de la década de 1990.

Parte de este aumento se explica por la reducción de impuestos a la propiedad y las tasas hipotecarias más bajas, que tienden a aumentar los precios de venta al reducir los costos de financiamiento. Aun así, el estudio considera que habría que suponer que los precios de compra de apartamentos sería por lo menos cuatro por ciento al año para dar cuenta de los altos precios de hoy.

EL BRONX BAJO LUPA

Morrisania / Crotona, en El Bronx, es un barrio de bajos ingresos que resistió el ciclo de auge  para tener cuatro períodos de crecimiento de los precios en la vivienda. Los precios aumentaron un 21% en comparación con una disminución del 12% en toda la ciudad, y en la década de 1990 los precios se dispararon un 60%, mientras que caían casi en todas partes.

En 1970, Morrisania / Crotona era racialmente diverso, casi exclusivamente de origen americano, con alta pobreza, barrio de educación bajo, con muchos niños. Residentes negros e hispanos comparten el área con una pequeña disminución de la minoría blanca. Los niños representaron alrededor de 44% de la poblacion.  A partir de los años 80, Morrisania se convirtió en uno de los más atractivos para los inmigrantes, mientras que la población blanca y negra, y la proporción de niños disminuyó.

En 2006, los residentes nacidos en el extranjero fueron cerca de un tercio de la población, y la mayoría de los residentes eran hispanos.

Después de cuatro períodos de bonanza de precios, la afluencia en Morrisania no aumentó. La media de ingresos fue uno de los más bajos de la ciudad en 1970 y se mantuvo así en 2006, y un menor número de residentes tuvieron una licenciatura aquí que en cualquier otro barrio de la ciudad desde 1970 hasta 2000.

Entre 2000 y 2006, el barrio disfrutó de un alivio. La pobreza y el desempleo, aunque sigue siendo alta, decrecieron. Las tasas de finalización de la escuela secundaria y la universidad también han mejorado: en 1970 sólo el 24% de los residentes habían terminado la escuela secundaria, pero en 2006 casi la mitad de los residentes lo habían hech0,

Sin embargo, incluso estas modestas mejoras pueden ser socavadas por las tendencias en otras áreas. Las tasas de ejecución hipotecaria y préstamos hipotecarios  aumentaron de 1990 a 2006, y en 2006 las tasas de hipotecas de alto riesgo fueron el doble del average de la ciudad. Al final del período, Morrisania / Crotona fue un vecindario definido por una población que sigue siendo pobre y joven, pero se había convertido en mayoritaria hispana con una proporción cada vez mayor de inmigrantes.

VISION DE BROOKLYN

Greenpoint / Williamsburg es un ejemplo de un barrio cada vez más acomodado que tiene grandes aumentos de los precios de venta de la vivienda. Los precios se dispararon en ambas recuperaciones y no cayeron tan severamente como en la mayoría de los barrios durante las recesiones de los años 1970 y 1990.

Demográficamente, este barrio cambió drásticamente entre 1970 y 2006. Mientras Greenpoint/Williamsburg ahora tiene la reputación de ser un refugio de jóvenes inconformistas, en el Índice de precios de vivienda Apreciación y renta promedio

Década de 1970 la población era aún más joven, sobre todo porque niños representaron más de un tercio de la población, mientras que pocos residentes tenían más de 65,51 por 2006, la participación de los niños cayó al 27% y el de las personas mayores aumentó a 12,5%. Con el tiempo, estos niños y otros residentes fueron notablemente más propensos a la escuela secundaria y la universidad completa. En 1970, tres cuartas partes de los residentes adultos del vecindario tenían diploma de escuela secundaria; en 2006, sólo un tercio no lo hizo. Los graduados universitarios en el vecindario pasaron de un magro 2% en 1970, al 29,5% en 2006.

En la década de 1990, el número de delitos disminuyó, mientras  las ejecuciones hipotecarias y las tasas de los préstamos de alto riesgo fueron bajos.

En los 90’s, las tasas de pobreza fueron similares a la media de la ciudad pero el ingreso promedio fue considerablemente bajo. Sin embargo, la economía y la demografía de la comunidad cambiaron. Entre 2000 y 2006, la media de los ingresos mejoró y el desempleo cayó.

Hasta el año 2000, los residentes blancos llegaban a alrededor de la mitad de la población y los residentes hispanos alrededor del 30 por ciento. Sin embargo, de 2000 a 2006, la población blanca dio un salto triple. De repente, dos tercios de los residentes eran blancos, mientras que sólo un poco más de una cuarta parte hispanos.

De 1980 a 2000, los residentes nacidos en el extranjero fueron cada vez más atraídos por Greenpoint/Williamsburg, pero en 2006 bajó su población.  Una tendencia que oscila en toda la ciudad de Nueva York, de acuerdo a la ubicación de los barrios con respecto al magnetismo que todavía irradia fuerte Manhattan.

NYCHA, PROYECTOS Y QUIMERAS

Un artículo recientemente destacado por tirios y troyanos del sector vivienda en Nueva York, encontró:

1) La Autoridad de Vivienda en la ciudad de Nueva York  (NYCHA por sus siglas en inglés)  es enorme. Hay 334 planes de desarrollo para la construcción de 178.895 apartamentos en 2.602 edificios situados en un área tres veces el tamaño de Central Park. La población de la zona se estima en 400.000, pero debido a que hay muchas personas que viven "fuera de contrato de arrendamiento”, la población real es de alrededor de 600.000. Un adicional de 160 mil familias en lista de espera. Si las tierras de NYCHA  fuera su propia ciudad, sería la 21 ª ciudad más poblada de la nación, aún más grande que Boston y Seattle.

2) El presidente de NYCHA John Rhea no cree que la situación sea tan mala. "NYCHA, con sus vastas propiedades, es un gran activo para la ciudad de Nueva York. "

3) NYCHA tiene problemas de dinero. Rhea sostuvo a principios de este año que NYCHA está sin dinero y cuesta millones cada día. El costo necesario para reparar los relojes de edificios es $ 6 mil millones, pero probablemente se incrementara a $ 14 mil millones en cuatro años. Debido a los problemas de dinero, hay 300.000 solicitudes de reparación no satisfechas y, sin embargo, el Daily News informó recientemente que NYCHA está sentado en casi mil millones de dólares. Nadie va a decir por qué ese dinero no se gasta.

4) Howard Husock, vicepresidente de investigación de políticas en el Instituto Manhattan, cuenta con un plan para el futuro de NYCHA, pero se trata de la compra de los residentes. Husock dice que los proyectos son una "zona congelada" que impide el desarrollo y la rotación de las propiedades porque los residentes permanecen durante mucho tiempo y las rentas bajas (25 a 30 por ciento de los ingresos personales) nunca van a pagar por el edificio. Se sugiere reducir el stock de viviendas a 60 por ciento, lo que limitaría los arrendamientos a cinco años, y la venta de las propiedades serian atractivas  (Chelsea, LIC costa, etc.)

5) Rhea está tratando de salvar NYCHA con un sistema de financiación público-privado de Citigroup: "A cambio de valor de los créditos fiscales de bajo ingresos federales de vivienda garantizados quince años, el banco ayudó a asegurar 230 millones dólares para los 21 residenciales con problemas que se construyeron pero y no son financiados por la ciudad y / o el Estado. El acuerdo provocó la elegibilidad de NYCHA para la infusión de una sola vez de $ 75 millones en fondos federales de estímulo ".

6) NYCHA no pagará por las cámaras de vídeo. El presidente de una de las asociaciones de inquilinos más poderosos contrató a una empresa de vigilancia de vídeo independientes para instalar cámaras y wifi en el Asilo de Mott casas en el Bronx. Los residentes pueden ver a la alimentación en sus teléfonos inteligentes y computadoras. 6) Los proyectos de Queensbridge, en 50 acres frente al mar en Long Island City, podría alcanzar más de $ 300 000 000 si se venden en el mercado actual.

7) Policías y residentes tienen miedo de ir dentro de los proyectos. En una reciente reunión de inquilinos, un residente dijo: "Si la policía tiene miedo de ir allí con armas, ¿cómo se supone que voy a sentir?".

8) Las ancianas tienen el poder en los proyectos. En Far Rockaway, Connie Taylor,  de 91 años de edad, simplemente conduce su silla de ruedas motorizada, frente a los alborotadores, como los traficantes de drogas que dice se reúnen en la bodega, y mira fijamente a ellos. Se dispersan rápidamente. "No pueden hacer frente", dice ella. "Yo los avergüenzo".