La crisis de vivienda en la ciudad es un tema recurrente, en por lo menos las últimas diez administraciones municipales. Con la pandemia del 2020 y la llegada de más de ciento cincuenta mil refugiados desde el 2022, el problema se ha agudizado, provocando el incremento de la mendicidad, rentas exorbitantes y falta de viviendas accesibles disponibles.
A continuación un panorama de este grave problema, que está provocando una impactante crisis social y humana que, sin una contundente acción legislativa, no tiene posibilidad de solucionarse.
Las noticias sobre rentas exorbitantes, desalojos, guerras legales permanentes entre propietarios de viviendas y sus inquilinos, son el pan diario de la ciudad de Nueva York, que según estudios del arquitecto Marco Tamayo, -especialista en leyes de vivienda y construcción de la ciudad-, es “un asunto recurrente durante por lo menos las últimas diez administraciones municipales”.
El Arq. Tamayo recalca que el acelerado incremento de las rentas en la ciudad, es un asunto de oferta y demanda, mientras hay más demanda de vivienda los precios tienden a subir, sin embargo hay varios factores que determinan y agudizan la ya crónica crisis de vivienda en la llamada Capital del Mundo.
AUMENTAN DESALOJOS Y DESAMPARADOS
No es nada nuevo que los desalojos continuen incrementándose en toda la ciudad. Es un asunto matemático, con los cientos de miles de nuevos habitantes, que se han sumado a la ya alarmante cantidad de personas en situación de mendicidad, -cantidad que en sí misma se incrementó con la pandemia del 2020-, la ciudad se encuentra en su peor momento en el tema de vivienda, lo cual ha creado el ambiente ideal para que este, -como otros asuntos vitales-, sean politizados, pero más allá de ello y de las reacciones ya conocidas de grupos con intereses políticos, entidades que para defender a los inquilinos reciben subsidios del gobierno, etc., hay poderosos grupos que se benefician directamente de esta crisis que agudiza la descomposición social y crisis generalizada que actualmente vive Nueva York.
Los casos de desalojos se han incrementado considerablemente y las cifras para el 2023 están cerca de los doce mil casos de inquilinos que debieron abandonar sus hogares, como resultado de procesos llevados ante el sistema de justicia por rentas no pagadas.
Comparativamente, entre el 2022 y 2023 los desalojos se triplicaron al terminar las protecciones promulgadas a nivel estatal con la pandemia del 2020 y de todos los condados El Bronx fue el que tuvo la mayor cantidad de desalojos en el 2023, seguido de Brooklyn, Manhattan, Queens y Staten Island.
La mayoría de desalojos se deben a la incapacidad del inquilino para pagar la renta de manera constante, un problema que, -según expertos-, se ha agravado por la pérdida de empleos, el mantenimiento del subempleo, el incremento de los precios de alimentos y otros artículos y servicios esenciales, como medicinas y transporte. Los desalojos obligan a las familias a perder sus hogares en medio de una escasez de viviendas asequibles y de un incremento de la demanda por un lugar permanente para vivir.
Al incrementarse los desalojos aumentan las personas sin hogar, simultáneamente, para compensar las pérdidas, los propietarios incrementan los alquileres y pagar la renta mensual, se convierte en la inversión más fuerte que enfrentan los neoyorquinos, que según estudios, en muchos casos se ven obligados a dejar de comprar alimentos para pagar el alquiler de sus viviendas.
Los grupos más afectados son las llamadas minorias, pertenecientes a comunidades de color y de bajos ingresos, sin embargo el impacto a largo plazo de esta crisis de vivienda, tiene repercusiones en toda la ciudad, afectando a todos sus habitantes con una crisis socio-económica que promueve incluso la emigración hacia otras areas y estados.
De acuerdo a datos de organizaciones dedicadas a monitorear la vivienda, solamente en diciembre de 2023, aproximadamente un tercio de los inquilinos con ingresos restringidos se retrasaron, por lo menos con dos meses, en el pago de sus rentas.
Los grupos de inquilinos y de propietarios, generalmente coinciden en una posible intervención que podría frenar los desalojos en todo el estado: un nuevo subsidio de alquiler para inquilinos de bajos ingresos, que los legisladores estatales no han logrado aprobar en las últimas sesiones legislativas.
Pero esos grupos difieren sobre otras posibles soluciones a un problema cada vez más profundo y complicado. Mientras tanto, el alcalde Adams ha bloqueado una legislación recién aprobada, que haría que los inquilinos de bajos ingresos que enfrentan desalojo, sean elegibles para recibir vales de vivienda de la ciudad que cubren la mayor parte de los pagos de su alquiler y ha manifestado que le preocupan los costos, por el precio de diecisiete mil millones, que su administración estimó. El ayuntamiento había estimado costos más bajos para implementar la legislación.
PROPIETARIOS AL ATAQUE
Según los registros judiciales, hay casos de procesos de desalojos iniciados por propietarios contra inquilinos, por cifras de hasta $36.000. Pero según nuestro especialista, el Arq. Tamayo, los dueños de casa siempre ganan, porque incluso prefieren tener unidades desocupadas, para declarar pérdidas que a la larga les beneficia al momento de pagar impuestos.
Los propietarios están organizados y hay entidades sin fines de lucro, como Small Property Owners of New York, que les asiste en procedimientos de desalojos, sin embargo la mayoría de los casos no terminan con la expulsión de los inquilinos, cuando estos pagan las rentas atrasadas y se ponen al día con sus pagos. Según registros judiciales estatales, desde el 2019 los propietarios de la ciudad de Nueva York han presentado más de quinientos cincuenta mil casos de desalojo, una cifra aproximadamente igual a las combinadas de Buffalo y Jersey City. Esos casos resultaron en aproximadamente 36.300 desalojos reales.
El Programa de Mejora de Vivienda Comunitaria, un grupo que representa a los propietarios de apartamentos con alquiler estabilizado en Nueva York, ha pedido al estado que implemente tribunales de “desvío de desalojos” que les permitiría cobrar deudas y estimularía a la ciudad a emitir subvenciones de emergencia, para evitar las mudanzas de los inquilinos.
Defensores de los inquilinos por su parte afirman que, esos tribunales podrían efectivamente acelerar el proceso de desalojo si un inquilino no puede pagar el alquiler atrasado u obtener ayuda y han pedido a los funcionarios municipales y estatales que financien abogados de vivienda para todos los inquilinos de bajos ingresos que enfrentan desalojo y que promulguen leyes que permitan a los inquilinos impugnar grandes aumentos de alquiler y además que exijan a los propietarios ofrecer una renovación del contrato de arrendamiento en la mayoría de los casos.
CONSECUENCIAS SISTÉMICAS
Los temas de acoso a los inquilinos, así como las malas condiciones en que los propietarios mantienen las unidades que alquilan, son ángulos que se derivan de esta crisis de vivienda, en la cual hay una lucha permanente por ocupar un espacio en una ciudad donde el costo de la vida se incrementa vertiginosamente, acarreando problemas como el incremento de criminalidad, mendicidad, drogadicción, violencia, insalubridad y problemas de salud mental, entre otros.
Un estudio de marzo de 2023, realizado por investigadores de la Universidad Cornell, encontró un vínculo entre los desalojos y el aumento de los porcentajes de criminalidad. Según el Departamento de Servicios Sociales de la ciudad, en los refugios locales, aproximadamente cuatro por ciento de familias, fueron desalojadas de sus viviendas y ese porcentaje no incluye a un número incalculable de personas que, según la Sociedad de Ayuda Legal, son la mayoría, que al ser desalojadas, no van directamente a los refugios, primeramente agotan todos los demás recursos que encuentran, compartiendo con familiares o amigos en viviendas estrechas y buscando alojamientos temporales, antes de recurrir al sistema de refugios, mientras otros buscan un lugar en calles, parques y en el sistema de trenes.
PARAÍSO PARA LA CONSTRUCCIÓN
La industria de la construcción en la ciudad no paró ni con la pandemia. Según el Arq. Tamayo, se realizan demoliciones innecesarias para continuar construyendo y desarrollando proyectos, que realmente no aportan al bienestar de las mayorías. Si se analizan las propuestas de los oficiales electos, nadie de entre ellos, ha presentado un proyecto legislativo para regular las rentas en forma efectiva y todos hablan de continuar construyendo, vivienda asequible, pero continuar construyendo, mientras hay edificios que se mantienen deshabitados y abandonados.
Como muestra de esto, está la posición de la máxima autoridad del Estado. En su discurso, al presentar el último informe anual, la gobernadora Hochul no habló de las protecciones para los inquilinos y se centró en la necesidad de construir más viviendas en todo Nueva York.
Textualmente dijo: "Hasta que abordemos nuestra escasez de viviendas, muchos de nuestros vecinos seguirán teniendo dificultades financieras" y agregó: "Lo único que solucionará el problema, es construir cientos y cientos de miles de viviendas". Desde esta perspectiva, la cual comparten mayoritariamente los políticos de turno, los principales beneficiados siempre serán las empresas constructoras.
El lunes 11 de marzo en una manifestación en la alcaldía, un grupo de políticos locales junto a organizaciones que defienden la vivienda, anunciaron una nueva coalición para impulsar la campaña Homes Now, homes for generations, “Vivienda Ahora, vivienda para las próximas generaciones”, por la cual solicitan que se incluyan dos mil millones de dólares en el presupuesto fiscal de la ciudad para el 2025 y durante cuatro años, para invertir en el programa Puertas Abiertas del Departamento de Vivienda y Preservación (HPD) que busca facilitar viviendas asequibles Y evitar desalojos, preservando siete mil unidades con alquiler estabilizado a través de otro programa de esa entidad, para otorgar préstamos y exenciones de impuestos, a fin de rehabilitar y mantener unidades de renta estabilizada, consideradas asequibles.
Los oficiales electos también hablaron de más dinero para construir viviendas asequibles, de construir y construir, pero no dicen nada de legislar para que no se incrementen vertiginosamente las rentas, en todo tipo de vivienda.
Legisladores latinos, que representan a vecindarios populares, hablaron de los porcentajes mínimos de viviendas vacantes y al igual que la gobernadora, solicitan que se cuadruplique el presupuesto para continuar construyendo con una mega inversión, en el programa Open Doors.
Igualmente el alcalde Adams, ha priorizado el hacer más flexibles las regulaciones de zonificación, para que las grandes constructoras desarrollen más proyectos en zonas donde no era permitido y el contralor, mentor de la iniciativa Viviendas Ahora, expresó: “La herramienta más poderosa que tiene la ciudad para abordar la crisis de vivienda, es la capacidad de financiar y preservar viviendas nuevas y permanentemente asequibles.”
De acuerdo a un reporte del Instituto de Politica Fiscal, familias de ingresos limitados, que oscilan entre $32.000 y $65.000 anualmente, de minorias de color, fueron las que abandonaron la ciudad de Nueva York en el 2023, debido a los exorbitantes aumentos de las rentas y a ese informe se refirió la concejal Alexa Avilés, quien dijo: “ese informe muestra que la clase trabajadora está optando por hacer las maletas e irse... nuestra gente está sufriendo y la ciudad de Nueva York debe utilizar todas las herramientas disponibles para sacarnos de un desastre creado por la codicia de la industria inmobiliaria.”
RECURSOS
Frente a la ola de desalojos, los inquilinos deben saber que en la ciudad de Nueva York:
Es ilegal que alguien le presione u obligue a salir de su hogar, sin importar su estatus migratorio. Tiene derecho a permanecer en su casa a menos que reciba una orden de desalojo firmada por un juez y entregada por un alguacil, después de pasar por un proceso judicial de vivienda.¡No se auto desaloje!
No importa su estatus migratorio, es ilegal que alguien le presione u obligue a abandonar su hogar sin pasar por un proceso judicial formal, incluso si no hay un contrato de arrendamiento firmado, el inquilino está protegido contra un desalojo intempestivo si ha vivido en el mismo lugar durante treinta días.
Su arrendador no puede desalojarle verbalmente, ni mediante cartas o avisos. Un aviso para comparecer ante el tribunal, no significa que usted deba salir de su hogar. Tiene derecho a calefacción, agua caliente y electricidad. Es ilegal que alguien corte sus servicios para intentar que usted se vaya o como castigo.
Llame al 311 y solicite la Línea de ayuda para inquilinos, para obtener más información sobre sus derechos y para obtener asesoramiento legal gratuito si ha sido ilegalmente impedido de ingresar a su hogar.
Bloquear su ingreso a su hogar es una conducta criminal y un delito según la "ley de desalojo ilegal". La función de la policía de Nueva York es proteger los derechos de una persona que está siendo o ha sido desalojada ilegalmente. Los desalojos ilegales siempre son ilegales.
Vaya al tribunal de vivienda de su condado para presentar una orden, para demostrar causa para que se le restablezca la posesión y se le permita volver a ingresar. Llame al 311 y solicite al HPD que informe los cortes de servicios. El HPD inspeccionará y cuando estuviera justificado, redactará una infracción.
Si experimenta un cierre ilegal y no puede regresar a través del Depto. de policía, vaya inmediatamente al tribunal de vivienda de su distrito, que generalmente están abiertos de 9AM. a 4:30 o 5PM.
Cualquier cosa que no sea una orden judicial oficial emitida por un alguacil o un alguacil no es un desalojo legal. Tiene derecho a permanecer en su hogar.
Para asistencia de la Línea de Ayuda a Inquilinos, llame al 311 y pregunte por la Tenant Helpline.